Methoden & Verfahren

Die Grundstückswertermittlung ist ein kunstvoller Balanceakt, mit einem durch Rechtsverordnung geregelten Verfahren (Immobilienwertermittlungsverordnung/ImmoWertV), mit fundierten betriebswirtschaftlichen, juristischen und bautechnischen Kenntnissen und großer Markterfahrung einen nachvollziehbaren, marktnahen Wert ermitteln zu können.

Ziel einer jeden Wertermittlung ist – abgesehen von speziellen Ausnahmen – die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts), dessen Legaldefinition sich aus § 194 Baugesetzbuch ergibt:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Der Verkehrswert soll bezogen auf den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags den Kaufpreis darstellen, der am freien Grundstücksmarkt – der sich nach Angebot und Nachfrage richtet – unter Berücksichtigung einer dem Objekt angemessenen Vermarktungszeit, voraussichtlich zu erzielen ist.

Dabei ist davon auszugehen, dass keine Nachfrager in Erscheinung treten, die ein außergewöhnliches Interesse am Kauf der jeweiligen Immobilie haben. Auch dürfen Einflüsse auf die Kaufpreisbildung, die durch eine dem Käufer bekannte wirtschaftliche Notsituation des Verkäufers resultieren, nicht berücksichtigt werden. Des weiteren wird unterstellt, dass der Kaufpreis nicht durch besondere Beziehungen, die zwischen Käufer und Verkäufer bestehen können, beeinflusst wird. Derartige Beziehungen können aus Verwandtschaftsverhältnissen oder auch aus wirtschaftlichen Verflechtungen zwischen Käufer und Verkäufer bestehen, die nicht als gewöhnlicher Geschäftsverkehr zu beurteilen sind. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr beinhaltet auch, dass Käufer und Verkäufer ausreichend über die Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Kaufs oder Verkaufs informiert sind.

Die Wertermittlungsverordnung sieht drei verschiedene Verfahren
zur Ermittlung des Verkehrswerts vor:
• Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV)
   zur Bewertung renditeorientierter Immobilien wie z.B. Mietwohnhäuser;
   ergänzt wird dieses Verfahren durch international anerkannte Verfahren
   wie z. B. das DCF-Verfahren
• Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV)
   Zur Bewertung privater Wohnimmobilien und Sonderimmobilien
• Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)
   Regelverfahren zur Bodenwertermittlung
   Je nach vorhandenen Vergleichsdaten alle Immobilienarten

Anerkannte, normierte Bewertungsmethoden sind die Basis für eine transparente und nachvollziehbare Wertermittlung.